5日，中國恒大發布11月銷售簡報，根據公布的數字，2016年1-11月，恒大累計合約銷售金額約達3488.5億元。而房企老牌龍頭萬科的數據則是前11個月，銷售金額3413.6億元。僅從銷售業績上看，恒大、萬科這兩大業內巨鱷對于行業龍頭的爭奪還是異常的激烈。

作為目前國內最大的兩大房地產企業來說，身背超過3000億的銷售體量，同樣也在走多元化轉型的道路。在未來誰才是行業的翹楚，既要拼銷售業績，同樣也在拼著轉型方向與未來。

龍頭之爭白熱化

12月5日，中國恒大發布了其11月份的銷售簡報。當月，恒大完成合約銷售額約為321.4億元，合約銷售面積約為331.1萬平方米，同比分別增長80.0%、54.6%，合約銷售均價為每平方米9707元，創下其歷史單月最高紀錄，同比增長16.4%。

2016年1月至11月，恒大累計合約銷售金額約達3488.5億元，同比增長102.4%，完成年度合約銷售目標3000億元的116.3%，累計合約銷售面積及銷售均價分別約為4195.0萬平方米及每平方米8316元，同比增長88.9%和7.1%。

萬科方面，11月份公司實現銷售面積258.8萬平方米，銷售金額294.7億元。前11個月，萬科累計實現銷售面積2598.7萬平方米，銷售金額3413.6億元。兩家龍頭房企的銷售額相差不大，最后一個月很可能會加大銷售力度，以爭奪銷售榜的首位。

從今年9月房企的銷售數據一公布，行業就涌現出一股“變天”的議論之聲。按照恒大發布的今年前三個季度的銷售業績達到2805.8億元，超過萬科同期近200億。而兩個月后，兩大房企前11個月的銷售排名仍然是恒大居前，但兩者之間的銷售差距已經剩下僅僅75億。僅剩下最后一個月，兩大房企的業績之爭已經進入了最白熱化的時期。

盡管萬科早已表示對于行業老大地位并不看重。萬科集團高級副總裁、廣深區域總經理張紀文更是直接表示：“也許幾年后，銷售額的排名已經沒有意義。”但是現時，行業對于恒大能否成功登上“一哥”充滿了興趣，而作為恒大本身也對此充滿激情。

新老大哥未來較量或更膠著

從完成超越之后，恒大和萬科之間的業績數據差距差不明顯，今年最后一個月的比拼結果至今也難以有明確的預測。而更為關鍵的是，即便是今年能分出勝負，未來幾年可能恒大與萬科之間的比拼仍然會處于膠著狀態。

自從在銷售數據上超越萬科后，恒大表現出來的雄心就未曾停止過。11月3日，中國恒大集團公告了恒大重組深深房回歸A股市場的方案。公司承諾2017-2019年的凈利潤分別為243億元、308億元、337億元，三年凈利潤合計為888億元。目前A股房地產業上市公司的平均市盈率為26.26倍，若按公告承諾的凈利潤計算，恒大地產的總市值可望超過8800億元。

未來三年累計凈利潤888億元。這個數字似乎難以置信，但從恒大地產的過往業績推算，這個凈利潤數字卻可能是極為保守的。有業內人士指出，恒大在2016年極有可能接近甚至超過預售4000億元，增長近100%。而在恒大的公告中，三年累計888億元的凈利潤是基于三年預售總額分別達到4500億元、5000億元、5500億元。

相比而言，盡管萬科銷售量上已經不占優勢，但是財務報表卻十分動人。2016年1-9月，萬科累計實現經營性凈現金流入429.9億元，規模創歷年新高。截至9月底，萬科凈負債率為8.94%，繼續保持行業低位。有專家認為，萬科之所以能在當下受到資本的密切關注，甚至恒大也在不斷地舉牌萬科，原因就在此。

除了資金穩健以外，銷售額稍稍落后于恒大的萬科，近期在拿地方面一直表現積極。公告顯示，萬科自披露10月份業績簡報以來，新增加17個項目，其中8個項目是100%權益，9個是合營項目，這些項目主要分布在廣州、上海、杭州、寧波、蘇州等一二線城市，總共需要支付地價款為146.43億元。其中耗資最大的地塊為上海中興項目。該地塊位于上海市靜安區，地塊凈用地面積約3.1萬平方米，容積率3.5，計容積率建筑面積約11萬平方米。萬科擁有該項目49%權益，需支付地價款約53.95億元。此外，自今年以來，萬科每個月都有拿地的新增項目，年內總共新增項目139個。而12月初，萬科在北京拿下的兩宗地塊更是引發市場的強力關注，原因則是這兩宗地塊全部要求開發商自持。

轉型之路恒萬仍將比拼

隨著房地產業務利潤率的下滑，轉型已經成為眾多大房企的發展方向。作為當下最大的兩家企業，恒大和萬科同樣也是走在轉型最前沿的兩家房企。

自2010年起步投資足球及商業地產算起，恒大的多元化已經走過6個年頭，擴張布局也逐漸從內涵式演變成了外延式，先后進入了文化、百貨、超市、礦泉水、糧油、畜牧業、乳業、母嬰、整形醫療等行業，搭建起一個復雜而龐大的架構。而與此相比，萬科同樣也提出了所謂“八爪魚戰略”?？梢哉f，無論是恒大還是萬科，都將新業務作為開拓未來利潤增長點的一個重要依托。

恒大在多元化戰略中，也取得不錯的成績。按照公告顯示，恒大文化主要從事電影、電視劇與原創動畫的制作、發行及衍生業務，音樂作品的版權經營、現場演出服務，影城的投資建設及經營管理，藝人經紀服務等業務。這也是恒大多元化產業為數不多有利潤產生的項目。10月中，恒大文化公布2016年上半年營業收入同比增長173%，主要因為報告期內影院業務發展迅速，開業數量新增16家，實現總收入1.81億元，同比增長了198.67%。影院收入占恒大文化收入的86%，但恒大文化33.00%資產負債率同樣有著恒大整個集團經營模式的影子。

“老龍頭”萬科在轉型之路上同樣也是大刀闊斧。據張紀文的分析，萬科的“八爪魚戰略”分別對應八種創新產品：萬科家是萬科的住宅業務，萬科驛和萬科派是長租公寓，萬科云主要做創業型辦公空間，萬科塾指教育，萬科廣場和萬科里是購物消費中心，萬科悅則對應養老和酒店業務。

據萬科公布的財報顯示，截至2016年9月底，萬科在北京、上海、廣州、杭州、青島、成都等城市開業運營了12個養老項目和42個日間照料中心。其中，廣州萬科在今年將有4個養老項目開業，4個項目籌建，還有逾10個項目在前期階段，預計覆蓋老人客戶范圍超10萬。

加碼不僅發生在養老板塊，萬科同時亦想打好“年輕牌”。目前，萬科泊寓品牌已經登陸12城，累積超過40個項目，開業房間約8000間。“泊寓”是萬科已成熟的長租公寓3.0版產品，也是萬科確定長租公寓統一使用的品牌。

作為新業務的試驗田，廣州萬科在長租公寓領域走得較為靠前。相關數據顯示，廣州目前有14個開業項目，3944間已開業的房間的出租率高達90%，并且有超過1萬間儲備房源。3年內的拓展計劃則是房源增加至5萬套。今年內廣州萬科還將有大石、市橋、西塱、黃陂等項目陸續開業，未來除了以自持項目開發長租公寓外，廣州萬科還計劃通過返租、并購、托管等形式進行業務的拓展。

策劃：李廣軍 蔣勁勁

采寫：南方日報記者 蔣勁勁